5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个季(jì)度他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质(zhì蜗牛是不是昆虫类)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复(fù)苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能蜗牛是不是昆虫类会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬(yáng蜗牛是不是昆虫类)也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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